Verwaltung

Welche Leistungen erbringen wir für unsere Kundschaft und was kostet das?

Hier muss unterschieden werden zwischen der Verwaltung von Mietobjekten und der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften. Innerhalb der Verwaltung der Eigentümergemeinschaften muss unterschieden werden zwischen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Verwaltung des Sondereigentums.

Mietobjekte:

In ersten Gesprächen mit unseren Kunden sagen wir oft, dass der Idealzustand genau dann erreicht wird, wenn unser Auftraggeber gar nicht mehr merkt, dass er Eigentümer eines Hauses ist.

Genau das ist der angestrebte Zustand.

Wir übernehmen prinzipiell alle Aufgaben, die unser Kunde in der Vergangenheit zum Teil unter erheblichem Aufwand selbst bewältigt hat. Dazu gehört:

  • die Vermietung von leerstehenden Wohnungen und Gewerbebetrieben. Dazu gehört die Überprüfung der Einkommensverhältnisse sowie das Einholen einer Schufa-Auskunft. Wir sind Partner der Schufa und verfügen über einen entsprechenden Onlineanschluss.
  • jede Korrespondenz und die Gespräche mit Mietern, die im Zusammenhang mit den Mietverhältnissen stehen
  • alle Korrespondenzen mit Behörden, also der Stadtkasse, dem Einwohnermeldeamt und leider immer öfter auch mit dem Ordnungsamt, Sozialämtern und Einrichtungen wie der ARGE.
  • alle Korrespondenzen mit Versicherungen, Schornsteinfegern, Handwerkern, ggf. Hausmeisterdiensten, Ablesediensten und sonstigen Dienstleistern.
  • die Kontrolle der Mieteingänge, das Mahnwesen und auch das Inkasso bis zum Vollstreckungsbescheid und die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers. In der Vergangenheit haben wir diese Dienstleistung vollständig ohne die Zuhilfenahme von Anwälten erledigt. Leider kamen die Richter in oftmals nachfolgenden Gerichtsterminen vermehrt zu der Erkenntnis, dass wir damit unsere Befugnisse als Hausverwaltung überschreiten. Um das Risiko von Negativurteilen zu minimieren, sind auch wir dazu übergegangen auch für das Inkasso anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Ggf. erstellen wir aber auch Mahnbescheide, die von den jeweiligen Eigentümern unterschrieben werden.
  • die Einleitung und Begleitung von Zahlungs- und Räumungsprozessen.
  • die ordnungsgemäße Buchführung Ihres Mietobjektes. Jede Einnahme und jede Ausgabe wird verbucht und dokumentiert.
  • die Vorbereitung Ihrer Steuererklärung hinsichtlich Ihrer Erträge aus Verpachtung und Vermietung.
  • die Nebenkostenabrechnung für die Mieter, inklusive der leidigen Auseinandersetzungen mit den Mietervereinen.
  • die ordnungsgemäße Instandhaltung des Mietobjektes, zum Teil unter Hinzuziehung des Eigentümers. Hierzu zählt das Einholen von Angeboten, die Beauftragung der Arbeiten, die Abnahme im Rahmen unserer Möglichkeiten und die Bezahlung der Rechnungen.
  • Die Abwicklung von Versicherungsfällen jeder Größenordnung z.B. aus Wasserrohrbruch- und Brandschäden.

 

Eigentümergemeinschaften

Die typische Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft unterscheidet sich erheblich von der eines Mietobjektes. Hier geht es in erster Linie darum das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander zu regeln. Die Eigentümergemeinschaft ist gesetzlich zur ordentlichen Verwaltung verpflichtet.
Hintergrund ist der Umstand, dass die Eigentümer über ein gemeinsames Vermögen verfügen, nämlich das des Gemeinschaftseigentums. Gewinne und Verluste müssen nach bestimmten Verteilerschlüsseln auf die Eigentümer verteilt werden. Die Rechte der Eigentümer untereinander müssen gewahrt werden.
Prinzipiell kann die Verwaltung auch von einem Miteigentümer durchgeführt werden.
Sehr viele Eigentümergemeinschaften gehen zunächst so vor, doch viele machen nach einer Weile die Erfahrung, dass die Verwaltung durch Miteigentümer mitunter zu erheblichem Unfrieden in der Gemeinschaft führt. Die Beauftragung eines gewerblichen Verwalters ist da eine gute Wahl, da dieser in der Regel unparteiisch ist und sich somit in der Moderatorenrolle wiederfindet.
Zu den Aufgaben des WEG-Verwalters gehören:

  • die Organisation und jährliche Durchführung mindestens einer Eigentümerversammlung.
  • die Umsetzung der auf den Versammlungen gefassten Beschlüssen.
  • die Erstellung eines Protokolls der Eigentümerversammlungen, sowie die fristgerechte Zustellung einer Protokollkopie an alle Eigentümer.
  • die jährliche Erstellung eines Wirtschaftsplans, um die Höhe der monatlich zu zahlenden Hausgelder zu kalkulieren.
  • die Erstellung der jährlichen Hausgeldabrechnung für die Eigentümer.
  • die Kontrolle und Verbuchung der eingehenden Hausgelder, das Mahnwesen und auch das Inkasso bis zum Vollstreckungsbescheid und die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers ohne Inanspruchnahme rechtsanwaltlicher Hilfe. Anders als bei Mietobjekten darf der WEG-Verwalter hier diesbezüglich tätig werden.
  • ggf. die Einleitung und Betreuung von Zahlungsklagen gegen säumige Miteigentümer.
  • die ordnungsgemäße Buchhaltung über alle Kontobewegungen des gemeinschaftlichen Geldes, sowie die Anlage von Rücklagen.
  • die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Hierzu gehören – je nach Situation das Einholen von Angeboten, die Beauftragung der Handwerker, die Abnahme im Rahmen unserer Möglichkeiten und schlussendlich die Bezahlung der Rechnungen.
  • alle Korrespondenzen mit Behörden, Schornsteinfegern, Energieversorgern und sonstigen Dienstleistern
  • die Beratung von Miteigentümern in Angelegenheiten der Gemeinschaft.

 

In einigen Fällen wünschen sich die Eigentümer von vermieteten Eigentumswohnungen die Verwaltung Ihrer Wohnung. Man spricht in diesen Fällen von der Verwaltung des Sondereigentums. Das Aufgabengebiet entspricht dem der Verwaltung von Mietobjekten.