Vermieten in Hagen ist zur Zeit sehr schwierig

Die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Hagen, insbesondere solcher in sogenannten mittleren und schlechten Lagen, sind zur Zeit starken Belastungen ausgesetzt. Ältere Gebäude, wie wir sie in großen Teilen der Stadt finden, leiden in vielen Fällen an erheblichen Sanierungsstaus. Das Klientel der Mieter ist oftmals sehr problematisch und krankt leider vermehrt an Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit. Hinzu kommt eine Wohnungsmarktsituation, die es dem Mieter erlaubt, die Ansprüche gegenüber den Vermietern in früher nie dagewesen Höhen zu schrauben. Gleichzeitig muss jeder Vermieter, der einen Streit mit seinen Mietern eingeht darüber nachdenken, ob der Mieter möglicherweise in Folge eines Streites einen Wohnungswechsel vornehmen wird, was widerum möglicherweise längere Leerstände nach sich zieht.

All diese Dinge belasten die Zeit, Nerven und vor allen Dingen die Geldbörse der Vermieter.

Was also tun?

Wohnungen sind heute in Hagen eine Ware wie jede andere. Grundvoraussetzung für das Finden von vernünftigen Mietern, ist es also, eine Ware anzubieten, die möglichst allen Ansprüchen der Mieter gerecht wird.

Die Situation!

Vermiete ich eine Wohnung, in der die Wände seit Jahren nicht tapeziert wurden und teilweise in Fetzen herunterhängen, die nicht mehr als zwei oder drei Steckdosen pro Raum vorhält, in der die ganze Wohnung nur über eine Sicherung absichert ist, in der die Fliesen im Badezimmer und in der Küche aus den 60er und 70er Jahren stammen und entsprechend an derzeitigen Geschmacksvorstellungen von Mietern weit vorbeigehen, sanitäre Anlagen schadhaft, alt und unsauber sind, in denen uralte oder gar keine Fußbodenbeläge aufliegen, kann ich eine ortsübliche Miete nicht mehr erreichen.
Schnell ist der Vermieter in aller Regel bereit, Zugeständnisse bei der Höhe der Miete einzugehen, denn Renovieren und Sanieren ist teuer.

Großer Fehler!

Wen erreiche ich, wenn ich Wohnungen wie oben beschrieben vermiete? Ich erreiche diejenigen, die aufgrund ihrer finanziellen Situation Kompromisse und Zugeständnisse eingehen müssen. Kein Mensch zieht freiwillig in eine Wohnung, die weit an seinen tatsächlichen Vorstellungen vorbeigeht. Natürlich gibt es Ausnahmen, aber in der Regel vermieten wir unsere leerstehenden Wohnungen in solchen Fällen an Menschen, mit denen wir fast zwangsläufig nach einer Weile Probleme bekommen.

Die ersten ein oder zwei Mieten werden noch fließen. Plötzlich stellen wir fest, daß eine Miete rückständig ist. Der Vermieter spricht seinen Mieter an und erfährt, daß es sich um eine Versehen der Bank handeln muß. Man würde es schnellst möglich regeln. Einen Monat später fehlt dann die zweite Miete. Man mahnt, man schreibt, man schimpft, man droht mit Kündigung, … aber man überlegt sich den Schritt gut, denn wer weiß ob die Wohnung wieder vermietet werden kann.

Letztendlich bleibt dem Vermieter nichts anderes als die Kündigung auszusprechen. Es folgt ein Schreiben eines gegnerischen Rechtsanwaltes, in dem es dann heißt die Forderung wäre unberechtigt, die Wohnung wäre ja schließlich in einem verheerenden Zustand, man würde zunächst einmal die (sowieso nicht gezahlte) Miete um XY Prozent kürzen, außerdem würde die Kündigung formale Fehler aufweisen, weil der Mieter auf das eine oder andere Recht nicht hingewiesen worden wäre, und so weiter.

Der Vermieter grübelt über die Kosten, die ein Rechtsstreit nach sich ziehen wird, der Mieter tut dies in vielen Fällen nicht, wofür gibt es schließlich Prozesskostenbeihilfe?
So geht ein weiterer Monat ins Land, und noch einer. Der Verlust wächst und wächst. Schließlich wird die Nebenkostenabrechnung erstellt. Der Mieter, der keine Miete bezahlt, meldet sich und behauptet, dass er soviel Wasser ja gar nicht verbraucht hätte und mit den Heizkosten kann auch was nicht stimmen, da wäre ein Fehler in der Nebenkostenabrechnung.
Der Vermieter, der zwar keine Vorauszahlung auf die Nebenkosten erhält, setzt sich an seinen Schreibtisch und brütet stundenlang über der von ihm erstellten Nebenkostenabrechnung, nur um zu dem Schluß zu kommen, die Nebenkostenabrechnung stimmt.
Er fordert nunmehr die Zahlung des ausstehenden Betrages ein und erhält prompt ein weiteres Schreiben eines gegnerischen Anwaltes, der nun ebenfalls behauptet, dass die Abrechnung falsch wäre und stellt ausserdem fest, dass die Nachbarin Meier-Müller-Schulze für die gesamte Verwandtschaft mitwaschen würde und somit die Wasserabrechnung falsch aufgeteilt sei.

Jetzt erst, entschließt sich der Vermieter seinerseits einen Anwalt zu konsultieren. Alles gar kein Problem, sagt der und spricht erneut die fristlose Kündigung aus. Gleichzeitig leitet er eine Zahlungsklage ein.

Die Wochen vergehen. Es fehlt eine weitere Miete. Der Mieter, nun offensichtlich vom Schreiben des Anwalts beeindruckt, rührt sich nicht, aber er zahlt auch nicht.
Die Frist zur Räumung vergeht, der Mieter aber rührt sich nicht vom Fleck. Der Anwalt des Vermieters leitet nunmehr die Räumungsklage ein. Weitere Wochen vergehen. Eine weitere Miete bleibt aus. Der Verlust ist bereits erheblich.

Es folgt ein Anhörungstermin vor Gericht. Schlußendlich stellt ein Richter fest, daß der Zahlungsanspruch wohl gerechtfertigt sei, gesteht dem Mieter aber, wenn es schlecht läuft, zu, dass er die Miete nicht in voller Höhe zu entrichten habe, da die Wohnung ganz offensichtlich erhebliche Mängel aufweise, die eine Kürzung der Miete rechtfertigen würde.
Der Mieter stellt nun vor Gericht seine finanzielle Situation dar, und die ist so schlecht, dass ein Ausgleich des angelaufenen Rückstandes unmöglich erscheint. Dem Hinweis des Richters sich eine andere Wohnung zu suchen, folgt der Mieter mit einem verständnisvollem Nicken.
Aber es ist ja nicht so einfach in Hagen eine “bezahlbare” Wohnung zu finden und so bleibt er zunächst. Gegen den Antrag auf Räumung legt er selbstverständlich Widerspruch ein, nochmal zwei Wochen gerettet. Nach dem für die Räumung notwendigen Prozedere, beauftragt der Anwalt des Vermieters den Gerichtsvollzieher. Einige Wochen passiert nichts. Es fehlt eine weitere Miete.

Endlich meldet sich der Gerichtsvollzieher. Er möchte 3.000 Euro Vorschuss! Andernfalls könne er nicht tätig werden. Der Vermieter erfährt, dass das Hab und Gut des säumigen Mieters von einem entsprechenden Umzugsunternehmen aus der Wohnung geholt wird. Und das kostet viel Geld.

Zähneknirschend wird bezahlt, denn es gibt keine Alternative. Es folgt der Räumungstermin. Der Vermieter wohnt diesem Termin bei. Er traut seinen Ohren nicht, als er hört, dass der Gerichtsvollzieher den säumigen Mieter fragt, ob er eine neue Bleibe hätte. Man könne ja dann die Sachen dort hin bringen. Das wäre für den Vermieter schließlich preiswerter, als auch noch die Kosten für die Einlagerung zu übernehmen. Und tatsächlich, der Mieter hat eine neue Bleibe und nunmehr einen prima preiswerten Umzug.

Fazit.

Dieser Fall beschreibt, den leider gar nicht so seltenen Ablauf, einer Vermietung von Wohnungen in genanntem schlechten Zustand. Der Vermieter bleibt auf vielen tausend Euro Rückstand und Kosten sitzen. Hätte er dieses Geld genommen und in die Sanierung der Wohnung investiert, wäre es natürlich auch weg gewesen. Aber was kommt jetzt? Vermiete ich die Wohnung erneut, so wie sie ist? Habe ich nicht gerade eine schmerzhafte Erfahrung gemacht? Riskiere ich das jetzt noch mal? Nein, nicht nochmal! Jetzt endlich entschließt sich der Vermieter die Wohnung zu sanieren und hat somit viel Geld in den Sand gesetzt.
Natürlich gibt es auch in gepflegten Häusern nie eine Garantie für zahlungsfähige und -willige Mieter, aber die Erfahrung zeigt, dass das Risiko deutlich kleiner ist.

Was tun?

Investieren Sie in Ihr Gebäude. Sicher hat nicht jeder das nötige Geld, aber prüfen Sie, ob Möglichkeiten der Geldbeschaffung existieren. Sprechen Sie mit Ihrer Bank. Der eben beschriebene Fall, hat mindestens die Rendite eines ganzen Jahres, wenn nicht noch mehr, verschlungen.

Wie bereits erwähnt, sind Wohnungen eine Ware, die schmackhaft gemacht werden muß. Sanieren Sie Fassade und Hausflur. Es muß ja nicht immer gleich eine Wärmedämmung sein. Eine “gammelige” Fassade führt in vielen Fällen dazu, daß es gar nicht erst zu Besichtigungen kommt, weil der Mietinteressent, der das Objekt von außen betrachtet aus diesem ersten Eindruck auf das innere des Hauses schließt. Es ist tatsächlich auch so, dass Mieter sich für das unansehnliche Äußere Ihres Wohnhauses schämen.

Sanieren Sie die Wohnungen. Überarbeiten Sie, wenn nötig die Elektrik, denn gerade diese birgt neben Gefahr für Haus und Leben der Bewohner, das Risiko, dass Sie Investitionen zu einem Zeitpunkt vornehmen müssen, zu dem Sie dieses nicht eingeplant hatten. Ein Schaden an einer Steckdose kann im schlechtesten Fall dazu führen, dass die Elektrik einer ganzen Wohnung erneuert werden muß. Das bedeutet in der Regel neben den Kosten für den Elektriker auch erhebliche Kosten für Anstreicher und andere Folgearbeiten.
Erneuern Sie die Bäder, wenn Wohnungen leer stehen. Hier gibt es bei vermieteten Wohnungen keinen unmittelbaren Zwang, aber bei Neuvermietung sind alte Bäder das K.O.-Kriterium Nr. 1.

Schauen Sie sich die Böden an. Alte wellige Dielenböden müssen ausgeglichen werden. Überlegen Sie anschließend, Teppiche oder PVC-Böden zu verlegen. Hier gibt es eine Reihe von preiswerten Möglichkeiten. Es muß nicht immer gleich der Fliesen-, Parkett- oder Laminatboden sein.
Lassen Sie Wände, Decken und Holzwerk in Ordnung bringen. Wenn Sie einem Mieter eine vernünftig renovierte Wohnung übergeben, haben Sie auch einen Anspruch auf den Rückerhalt einer solchen Wohnung.

Haben Sie noch einfachverglaste Fenster? Tun Sie was dran. Lassen die Thermopenfenster einbauen. Hier zum Beispiel können Sie die Investition auf die Mieter umlegen. Lassen Sie sich über die Vorgehensweise beraten. Formfehler haben fatale Folgen.
Nehmen Sie, wenn es Ihnen irgendwie möglich ist, soviele Gewerke, wie möglich und in größtmöglichem Umfang in Angriff. Die Stückelung der Sanierungsarbeiten treibt letztlich die Kosten unnötig in die Höhe.

Schaffen Sie in Ihrem Haus und Ihren Wohnungen einen möglichst guten Gesamteindruck. Dies ermöglicht Ihnen auch einen angemessenen Mietzins, mit dem Sie in vielen Fällen den Mieter, der “knapp bei Kasse” ist, von vornherein ausschließen.

Verfasst irgendwann in 2001